分離発注のすすめ
専門工事会社や資材メーカー側と、建て主が直接契約を結び家を建てる方法です。建設には多くの部材を使って専門職人が造りますが、建て主の手に届くまで、中間会社や関係者が少ないほどコストが下がります。
■一般的な契約はどんな方法か
一般的には全工事を一括して請負契約を締結する方法です。しかし、現状はその会社から専門工事別に下請け業者へ外注したり、なかには全工事丸ごと一括外注という極端な場合もあるようです。現代では、全工事を一括請負契約しても、直接工事を行なう会社はほとんどありません。
■分離発注は安心できて安全なのか
分離発注は、コンストラクション・マネージメント（CM）とも言いますが、公共工事、民間のビル工事でも採用されるほど、注文者に有利な契約方法です。工事期間中の責任施工は勿論ですが、後のアフターも直接行ないますから安心できます。特に最近は、住宅会社と一括契約後に倒産といったケースもありますが、分離発注契約では心配ありません（手島設計事務所）
■建て主・手島設計・専門工事業者との関係とつながりについて
一式請負い契約では、専門工事業者は下請けの存在です。建て主にも紹介されることなく工事は進行しますが、分離発注では各専門工事会社が、直接の請負者の関係になります。建て主の意向を伝えたり、中間に入り調整や工事の指示をする役目が、分離発注の運営者（手島設計事務所）です。この関係は完成後のアフター、メンテナンスでも継続します。
■「分離発注」の運営方法
住宅は設計も複雑ですが、工事現場も各工事の工程管理・資材発注や、各工事の取り合いが多く大変複雑です。また、支払い時期、出来高金額の算定等金銭管理も重要なことです。設計事務所が運営するといっても、経験者でなければ無理な方法です。
■分離発注に関するガイドラインにも詳しく解説
分離発注は、コンストラクション・マネージメント（CM）とも言いますが、国土交通省のガイドラインとして、HPに詳しく解説されたり、大手の設計事務所でも積極的に取り上げられている方法です。
【国土交通省 CM方式活用ガイドラインについて】
■分離発注契約の場合
- 希望通りの設計が可能
計画段階から完成までトータルでマネージメント。
要望事項の最大限の実現化を目指します。 - 直接契約
建設費は、我が家のために有効に使いたいものです。
必要のない中間会社はカットして、総合的に建設コストを下げます。 - 工事監理でさらに内容強化
各業者は、それぞれが責任を持った直轄の施工プロジェクトですが、個々が元請けの責任者でもあります。現場では更に手を加えた工事を行なうことを心がけています。 - 質の高い住宅を手に入れる
合理的に流通経路を短縮する方法でコストダウンを図るので、質的にも安心して思った通りの住宅ができる。
■一括請負い契約の場合
- 建物以外の経費が大きい
見積りの中には住宅展示場や広告宣伝費などの経費も含まれ、本社経費と利益、さらに下請け各社の必要諸経費も加算されます。 - 工事現場の実態と工期
実際の工事は、各下請け業者が行ないますが、元請けから受ける金額は、非常に低いのが実態です。しかし、下請けも会社を運営するため利益が必要であり厳しい現実です。結果的に下請け業者が安値で受けると、短期間で工事を終え、数をこなし利益を捻出しようとします。 - 建物にかけるお金
契約金額から利益と関連経費のすべてを差し引き、残ったお金で家が造られます。一式請負契約とは、約束した物を作り完成させれば、契約金額の中からいくら利益を得ても良いという契約です。逆に反対のこともありますが、住宅建設では滅多にありません。工期を短縮したり、材料を必要以上に節約することが、一歩間違えば手抜き工事につながる危険があります。
■契約金や手付け金を支払った直後に倒産といった悲劇に対して
分離発注では、契約時の手付け金はありません。工事着工後に人件費は出来高に応じて支払い、ほかは各工事が完成した後に支払いをします。依頼する人にとっては安心できるシステムとなっています。（手島設計事務所）
■完成後のアフターサービスに対しても安心です
工事を施工する専門会社は全てオープンです。完成引き渡し後は、全てに対して設計監理者が対応を致しますが、不在のときや緊急の場合などは、専門業者が直接対応することも可能です。