分離発注のすすめ

手島設計では、ハウスメーカー・工務店を介さず、各工事を専門業者に直接発注する分離発注方式を導入しています。

分離発注方式は、お客様や設計者の思いをダイレクトに建築へ反映させる仕組みです。中間に入る会社が少ないほど建設費は安くなり、要望に対する工事費の算出提示も的確に行えます。
分離発注方式

分離発注方式で実際に得られるメリット

手島設計事務所が、構想・設計から、コストコントロール、専門工事会社の選定、現場の監理まで一貫して行うこの発注方式は、建築業界の多重下請構造から脱却し、建設コストの適正化・透明化を図り、設計意図やデザイン・ディテール、そしてお客様の思いまでをも、現場にダイレクトに反映させる事が可能となります。

さらに、設計者の現場への関わりが通常監理に比べて大幅に増えることにより、施工の適正化、チェックの強化、品質・性能の確保に大きな力を発揮します。(多くの場合、建設費の縮減が期待できますが、それを第一の目的とするのではなく、適正化・透明化の結果として位置づ
けるべきと考えます。その結果が全体コストの低減につながります。)

見積り金額は、なぜ、そんなに差が出るのか。

実際には、現場で造られる原価があり、それに対して会社に掛かる経費と利益を加えたものが見積書となります。現場の原価とは、各専門工事
業者の人件費+資材費+経費の合計です。

そのため、原価に近いところで契約する方法(分離発注)が、建設コストが安くつきます。逆に、発注者から現場までの間に関わる会社が多いほ
ど、同じ設計図で工事しても高くつきます。

また、多額の経費が掛かる会社の形態、儲けを多くとる会社の姿勢が見積総額に差が出る要因です。

どんな物でも中間業者が少ないほど安く買える

産地直送と言われ流通過程を短縮して、安く購入するケースと流れは似ていますが、一つ異なることは、家は単品ではなく多くの部材と職人が関
わって出来ます。そのため、工事の初めから最後の完成まで司令塔の役割を果たす設計監理者(建築士)の存在とコントロールが必要です。

予算2000万円で比較すると・・・

差額300万円の使い道

  • 建築費を1700万円にする
  • もっと面積を大きくする
  • さらにグレードを上げる
  • 外構工事に予算をまわす
  • 新しい家具購入費にする
  • 諸費用の予算を負担する

「分離発注の流れ」どのように進めるか

■分離発注のために行う業務

通常の設計事務所が行う、基本設計・実施設計・工事監理は全て変わりませんが、その他に、全ての専門工事業者と職人達が、共通認識して作業を行うための特別な施工詳細図を描きます。

一般的に設計事務所は、見積りは工務店から見積り徴収を行うのが一般的ですが、分離発注では、設計者が数量積算を行い、工事単価を決めて各専門工事業者の発注額を決定します。

■「通常の設計事務所」と「分離発注を行う事務所」の違うこと

通常の設計事務所は、施工者が示した工事金額に対しては、それほど権限はありません。

当初に建て主へ伝えた金額がオーバーした場合は、①仕様と材質を落とす。②面積を縮小する。③工務店に一式の値引き交渉をする。

どの方法も建て主にとっては得する方法ではありません。

一方、分離発注を行う設計監理者は、実勢単価を把握して各専門工事業の工事費に対しても取り決める権限を持っておりますから、1社1社と交渉を繰り返し、材質も面積も変えずに総額だけを低減することが可能です。これは、建て主にとっては大きな利益となります。

■契約はどうするか

一括請負契約の場合は、契約書が一枚ですが、分離発注では専門業者毎に複数になりますが、書面は全て設計者が作成しますから、建て主は押印する枚数が多くなるだけです。

■工事の着工、期間中、完了まで

着工から完成まで、設計者が工事監理者として全責任を持って進行させます。

一般的な住宅工事現場の進め方と特に変わることはありません。

■完成後のアフター

完成後のアフター及びメンテナンスは、基本的に工事を監理した設計者が行い、何か発生した場合は、内容に応じて専門工事業者へ指示します。
この形態はハウスメーカーや工務店も同じで、作業に向かうのは専門工事業者の職人です。

分離発注の特長でもありますが、工事を行った各社が元請けの立場ですから責任を持って遂行します。

■ 分離発注の実績

事前に数社を見比べて、建設費などを調べていた建て主が多く、依頼を受けた住宅は分離発注で行う傾向が多いです。

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